Expertise immobilière

L’expert doit posséder une parfaite connaissance « terrain » car chaque secteur : ville, quartier, rue est en fait un micro marché avec ses spécificités. Cette connaissance parfaite lui permettra de procéder à une estimation juste en valeur vénale ou locative, des biens à usage d’habitation ou professionnels tels que bureaux, commerces, locaux industriels...

CE QU’IL DOIT ETRE

Les méthodes d’évaluation sont, pour la plupart, simples. Leur application judicieuse l’est beaucoup moins, dans la mesure où elle impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation de l’immeuble, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert devra donc être apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il en résulte que l’expert doit être à la fois :

• un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques : nature de la construction, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements...
• un économiste : la valeur d’échange dépend parfois plus de l’offre et de la demande que des qualités techniques du bien,
• un juriste : l’expert doit disposer de connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…),
• un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés,

En outre ces compétences, l’expert doit être pourvu des qualités suivantes : Intégrité, Conscience professionnelle, Humilité, et Bon sens

DOMAINES D’INTERVENTION

gestion patrimoniale des particuliers

• achat, vente, échange d’immeubles,
• partage successoral, donation- partage,
• sortie de communauté, d’indivision,
• attribution prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant).

Déclarations fiscales

• déclaration de succession,
• déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune.

Dans l’environnement des baux commerciaux

• fixation du loyer de renouvellement,
• fixation de l’indemnité d’éviction.

Dans la vie sociale de l’entreprise

• fusions, apports, cessions, achats,
• établissement des bilans,
• obligations particulières des sociétés d’assurance et des société civiles de placement immobilier (SCPI).

Expertise pour prêt

• appréciation des garanties hypothécaires,
• détermination de la mise à prix, du soutien au enchères en cas de vente sur saisie,
• acceptation ou non d’une vente amiable à perte,
• détermination des provisions comptables.

Les méthodes d’évaluation

La méthode par comparaison et régression statistique

Cette méthode consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d’autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d’état de situation, dits « références » ou « points de comparaison ».

La méthode hédoniste (appartement)

La méthode d’estimation hédoniste utilise les prix de marché. Elle se fonde sur des transactions qui ont effectivement lieu. Elle s’applique aux lots en copropriété et repose sur des critères objectifs. Elle se calcule sur la base de nombreux facteurs en relation avec l’édifice et sa situation.

La méthode d’estimation sol et constructions

Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, les bâtiments d’autre part et appliquer aux constructions les indices de vétusté éventuels sur chaque aspect du bâtiment.

La méthode de rentabilité ou estimation par capitalisation du revenu

La méthode est fondée sur le constat que la valeur d’un bien est en relation avec le revenu qu’il procure ( ou peut procurer).

L’estimation par actualisation des cash-flows

La méthode repose sur le principe que, pour un investisseur, le coût d’un investissement doit correspondre à la somme actualisée des revenus qu’il peut en espérer. Elle s’applique donc à l’estimation d’immeubles de rapport (ou susceptibles d’être loués) , qu’il s’agisse , en théorie du moins, d’immobilier d’entreprise ou d’immobilier d’habitation.

La méthode du bilan promoteur inversé

La valeur du bien est calculée en fonction du retour sur investissement que pourrait engendrer un projet de restructuration immobilière, en tenant compte de tout le potentiel urbain.